Leçon 3 sur 13

Le TGA : taux global d’actualisation

Le chiffre qui dit si un immeuble est cher ou pas.

Le TGA (taux global d’actualisation, en anglais cap rate) est le chiffre le plus utilisé pour comparer des immeubles à revenus.

TGA = revenus nets ÷ prix d’achat

Exemple

Un immeuble coûte 2 000 000 $ et rapporte 100 000 $ de revenus nets par année : son TGA est de 5 %. Sans aucune dette, il rapporterait 5 % par année sur le prix payé.

Comment le lire

TGA plus élevé : l’immeuble rapporte plus pour chaque dollar payé. Il est « moins cher », mais il peut aussi y avoir plus de risque (secteur, état du bâtiment).
TGA plus bas : l’immeuble est « plus cher » par rapport à ce qu’il rapporte, souvent parce que le secteur est très recherché.

Le TGA donne aussi la valeur

Valeur = revenus nets ÷ TGA du marché

Si les immeubles semblables se vendent à un TGA de 5 %, un immeuble qui rapporte 125 000 $ de revenus nets vaut environ 125 000 ÷ 0,05 = 2 500 000 $. Chaque dollar de revenu net ajouté augmente la valeur d’environ 20 $. C’est pour ça que la gestion (loyers bien fixés, dépenses maîtrisées) crée autant de valeur.

Calculatrice : le TGA

Revenus nets par année ($)

Prix d’achat ($)

À retenir : le TGA mesure l’immeuble seul, sans la dette. Le rendement de l’investisseur, lui, dépend aussi du financement : voir le levier.

Contenu éducatif seulement. Ce n’est pas un conseil financier, fiscal ou juridique.