Cinq leviers qui travaillent ensemble : le financement de la SCHL, un taux négocié, le refinancement, les économies d’échelle et une gestion active.
Nous finançons nos immeubles avec des prêts assurés par la SCHL, notamment par le programme APH Select. Ces prêts demandent une mise de fonds plus petite et s’étalent sur de longues durées.
Résultat : pour chaque dollar investi, on achète plusieurs dollars d’immeuble. C’est ce qu’on appelle le levier. Il multiplie les gains, et aussi les pertes : c’est pourquoi chaque immeuble doit se payer lui-même, avec une marge.
On n’achète que des immeubles dont les loyers, une fois toutes les dépenses payées, valent au moins 5 % du prix. C’est ce qui nous permet d’obtenir le meilleur financement, avec une marge de sécurité.
La SCHL et les prêteurs accordent le prêt selon ce que les loyers peuvent payer. Avec un taux plus bas, on ne paie pas plus : on a plus d’argent dans le prêt.
| Pour un immeuble qui rapporte 100 000 $ nets par année | Même paiement maximum | Prêt possible |
|---|---|---|
| Taux de 4,25 % | ≈ 90 900 $/an | ≈ 1,88 M$ |
| Taux de 3,75 % | ≈ 90 900 $/an | ≈ 2,05 M$ |
| Taux de 3,25 % | ≈ 90 900 $/an | ≈ 2,25 M$ |
Exemple avec un ratio de couverture de 1,10 et un amortissement de 50 ans. Parce que nous achetons des immeubles de 5 M$ et plus, nous négocions nos taux avec notre prêteur. Essayez-le vous-même avec notre calculatrice.
Un immeuble qui se paie lui-même, dès le premier jour.
Les loyers montent, les locataires remboursent le prêt, l’immeuble prend de la valeur.
Au renouvellement, on emprunte selon la nouvelle valeur et les nouveaux loyers.
L’argent sorti achète un autre immeuble. Et on recommence.
Refinancer, c’est emprunter : ce n’est pas un revenu, donc pas d’impôt, et on garde l’immeuble. C’est pourquoi nous préférons refinancer plutôt que vendre. Comprendre le refinancement →
| Poste | Petit propriétaire | Un parc de plusieurs immeubles |
|---|---|---|
| Taux d’intérêt | Taux habituel | Taux négocié, plus bas |
| Gestion | ≈ 5 % des loyers | ≈ 3 à 3,5 %, négocié pour tout le parc |
| Assurances | Une police par immeuble | Une police pour tout le parc |
| Entretien et achats | Au détail, au prix fort | Équipe maison, achats en volume |
| Trouver des immeubles | Les annonces publiques | Les courtiers appellent avant l’annonce |
Chaque dollar économisé sur les dépenses augmente les revenus nets, donc la valeur de l’immeuble et ce qu’on peut refinancer.
Des immeubles entretenus, des logements qui se relouent vite, peu de logements vides.
Les revenus montent surtout avec les changements de locataires, dans le respect des règles du TAL.
Chaque dépense est suivie : c’est la gestion qui crée la valeur.
Avec notre équipe et un cercle de proches qui nous connaissent.
Des immeubles qui performent, des résultats vérifiés et des rapports réguliers.
Avec des résultats prouvés, grandir avec des partenaires inscrits auprès de l’AMF.
Le levier multiplie les gains et les pertes. C’est pourquoi nous gardons une réserve, une marge de crédit, des loyers qui couvrent la dette avec une marge, et une règle d’achat stricte. Pour mieux comprendre, lisez notre leçon sur le levier.
Cette page décrit notre façon de travailler. Elle ne constitue pas une offre de placement et n’affiche aucun rendement. Les membres fondateurs invités trouvent les détails dans leur espace privé.